Die kantonale Auslegung verzerrt den Markt

Bei Hofübergaben und der Übertragung von landwirtschaftlichen Grundstücken zur Selbstbewirtschaftung kommt meist der Ertragswert als Verkaufspreis zur Anwendung. Dieser Wert wird gemäss der eidgenössischen «Anleitung für die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswertes» ermittelt.

In vielen Fällen gilt jedoch nicht der eher tiefe landwirtschaftliche Ertragswert, sondern der Verkehrswert oder Marktwert für landwirtschaftliche Gewerbe und Grundstücke.

Verkehrswert ermitteln

Sobald es sich bei einer Hofübergabe nicht um den Normalfall und somit den Verkauf des landwirtschaftlichen Gewerbes an einen selbst bewirtschaftenden Nachkommen handelt, muss der Verkehrswert ermittelt werden. Aber auch bei Erbteilungen und Eigentumsübertragungen innerhalb der Familie, bei güterrechtlichen Auseinandersetzungen in der Scheidung oder bei einem Fremdverkauf an Dritte gilt nur der Verkehrswert als korrekter Preis – und dieser ist für landwirtschaftliche Gewerbe, kleinere Betriebe wie auch für Einzelparzellen nach den Regeln für landwirtschaftliche Immobilienschätzungen zu ermitteln.

Keine verbindliche Definition

Es gibt in der Schweiz weder eine geregelte gesetzliche Vorschrift noch eine verbindliche Definition für die Bestimmung eines Marktwertes von Grundstücken. Eine Hilfestellung resp. die Obergrenze liefert hierzu Artikel 66 des bäuerlichen Bodenrechts (BGBB). Der einfach gehaltene Gesetzartikel bietet in der Anwendung jedoch einige Tücken und die Berechnung eines übersetzten Erwerbspreises wird in den Kantonen ganz unterschiedlich gehandhabt. Vor allem der Begriff «in der betreffenden Gegend» kann in vielen Fällen den ganzen Kanton, inklusive Tal- und Berggebiet, aber auch nur einzelne Bezirke oder Regionen umfassen. Dass dabei keine sehr differenzierte Sichtweise zum Tragen kommt, lässt sich unschwer ableiten.

Höchstpreis von Gewerben

Zur Feststellung des Gewerbe-Höchstpreises wird in vielen Kantonen die Faktormethode – ein Mehrfaches des landwirtschaftlichen Ertragswertes – angewendet, während andere die Mischwertmethode als Berechnungsmodell verwenden (siehe Tabelle unten).

Bei der Faktormethode wird der Ertragswert gemäss der Schätzungsanleitung ermittelt. Dieser Wert wird mit dem vom zuständigen Landwirtschaftsamt statistisch ermittelten Faktor multipliziert. Die Landwirtschaftsämter oder Bodenrechtskommissionen erheben zur Bestimmung des Faktors die statistischen Daten aller notariell beurkundeten Kaufverträge der gehandelten Gewerbe der vergangenen fünf Jahre in der «betreffenden Gegend» oder im Kanton. Diese Faktormethode wenden die Kantone Bern, Basel-Landschaft, Solothurn und Jura zum Teil auch mit Berücksichtigung der in den letzten Jahren getätigten Investitionen an.

Realwert wird errechnet

Bei der Mischwertmethode wird der Realwert oder Sachwert aufgrund des Alters, der Baukosten und des Zustandes der Gebäude errechnet. Zugleich wird auch der landwirtschaftliche Ertragswert gemäss Schätzungsanleitung ermittelt und aus beiden Werten eine Gewichtung entsprechend der landwirtschaftlichen Nutzung oder der Wohnnutzung vorgenommen. Zusätzlich wird die Nutzfläche mit dem Höchstpreis pro m2, welcher in den vergangenen fünf Jahren für Einzelparzellen bezahlt resp. bewilligt wurde, hinzuaddiert. Diese Methode wird in den Kantonen LU, AG, TG und SH und mit gewissen Ergänzung im Kanton VD angewandt.

Diese beiden beschriebenen Schätzmethoden können für denselben Betrieb sehr unterschiedliche Werte ergeben. Um keine allzu grossen Differenzen zu erhalten, gibt es darum auch Kantone (z. B. SO), welche die eine Methode anwenden und die andere als Kontroll- und allenfalls Korrekturmassstab nutzen.

Grundstück-Höchstpreis

Für die Ermittlung der Verkehrswerte von landwirtschaftlichen Grundstücken führen alle Kantone Statistiken zu den in den letzten fünf Jahren gehandelten Parzellen mit den bezahlten Preisen, woraus sie die bewilligbaren Höchstpreise ableiten. Ausgehend von der Bodenqualität sowie weiteren produktionsbeeinflussenden Grössen (wie Parzellenform, Waldrandbeeinflussung, Hindernisse, Mikroklima usw.) kann der Bodenpreis pro m2 ausgehend von den publizierten Höchstpreisen berechnet werden. Befinden sich auf der betreffenden Parzelle zudem noch Gebäude wie Feldscheunen, Bienenhäuser oder andere Bauten, so sind diese nach der Mischwertmethode oder in einzelnen Kantonen auch nach der Faktormethode für Einzelgebäude (hergeleitet von der Gewerbeschätzung) zu ermitteln.

Marktwert bewilligen lassen

Eine Verkehrswertschätzung von Gewerben oder Grundstücken ist eine komplexe Angelegenheit, kann grundsätzlich aber von jeder ausgebildeten Schätzerin oder jedem Schätzer vorgenommen werden. Diese haben sich dabei an die im betreffenden Kanton gültige Bewertungsmethode sowie die publizierten Höchstpreise zu halten, sofern der Marktwert bewilligt werden muss.

Erst bei einem Verkauf auf dem freien Markt schreibt der Gesetzartikel im Bodenrecht vor, dass der Verkehrswert von der zuständigen Bewilligungsbehörde betreffend einer allfälligen Überschreitung der Höchstpreislimite zu bewilligen sei. Aufgrund des Gesetzartikels ist zum Verkaufspreis der amtlichen Statistik zudem ein Zuschlag von 5 % oder als Ausnahme (z. B. im Kanton AG) bis 15 % möglich. Vor einem Verkauf kann der Höchstpreis bei der Bewilligungsbehörde angefragt werden, oder der beauftragte Notar wird dies bei der Erstellung des Kaufvertrages tun.

Besichtigung vor Ort ist wichtig

Der von den Landwirtschaftsämtern festgelegte Höchstpreis geht immer von den statistisch ermittelten Höchstpreisen aus. Für einen marktkonformen Preis sind aber nebst der Bodenqualität und der Hangneigung auch die örtlichen Gegebenheiten zu berücksichtigen, um den angemessenen Marktwert zu bestimmen. Dazu bedarf es in jedem Falle einer Besichtigung der Liegenschaft oder des Grundstückes durch den Schätzungsexperten. Ohne eine Besichtigung vor Ort kann in der Regel auch kein verlässlicher Verkehrswert ermittelt werden.

Einige Kantone schliessen jedoch Schätzungen von unabhängigen, privaten Sachverständigen praktisch aus, da sie lieber gleich ihre kantonalen Schätzungsabteilungen für die Feststellung des Verkehrswertes beauftragen. Eine nachträgliche Kontrolle der Schätzungen ist dann die einzige Möglichkeit, um die von Amtsstellen ermittelten Höchstpreise für Kaufgeschäfte zu überprüfen.

Der mittels einer fachlich korrekten Schätzung und nach bestem Wissen des Schätzers ermittelte Verkehrswert kann jedoch ohne weitere Bewilligung für die Vornahme von Erbteilungen oder die Eigentumsübertrag innerhalb von Familien verwendet werden. In diesen Fällen ist keine Bewilligung einer Behörde notwendig.

Massive Preisunterschiede

Wie zuvor dargelegt, wenden die Kantone unterschiedliche Schätzmethoden an und stellen bei ihren Statistiken auf die in den letzten fünf Jahren bezahlten Preise in ihrem Kantonsgebiet oder einer Region innerhalb des Kantons ab. Es versteht sich von selbst, dass bei den sehr wenigen auf dem freien Markt gehandelten Gewerben kaum von statistisch erhärteten Zahlen gesprochen werden kann. Dies ist vor allem problematisch, wenn in einigen Kantonen praktisch keine Verkäufe stattgefunden haben und somit Einzelfälle die Statistik dominieren.

Bei Einzelparzellen ist die statistische Grundlage fundierter, da meist eine genügende Anzahl von Parzellen auf dem freien Markt gehandelt werden. Hier gibt es jedoch entlang von Kantonsgrenzen z. T. massive Preisunterschiede, welche pro Quadratmeter bis zu 50 % betragen können. In einem Kanton liegt der Höchstpreis beispielsweise bei Fr. 5.–/m2 und lediglich hundert Meter entfernt, jedoch auf einem andern Kantonsgebiet, kann der Preis für dieselbe Bodenqualität bei Fr. 8.–/m2 liegen. Bei Gewerben kann die theoretische Preisdifferenz ebenfalls sehr hoch ausfallen und es ist dann von Glück oder Pech für den Käufer oder Verkäufer zu sprechen, ob er einen Hof oder eine Parzelle diesseits oder jenseits einer Kantonsgrenze kaufen oder verkaufen will.

Mit einfachen Methoden liesse sich somit eine gewisse Abhilfe schaffen, um eine angemessenere Preisgestaltung in Bewirtschaftungsregionen zu schaffen und auch die Unterschiede von Berg- und Talgebieten gebührend zu berücksichtigen. Solange das eidgenössische Gesetz aber strikt kantonal ausgelegt wird, gibt es diesbezüglich Marktverzerrungen und Ungerechtigkeiten.

Schätzmethoden für landwirtschaftliche Gewerbe

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